As obrigações legais do seu condomínio em um só calendário de conformidade.

A Lei distrital nº 3.684/2005 obriga a inspeção quinquenal (a cada 5 anos) de segurança global das edificações do DF. A exceção alcança só residências unifamiliares e prédios de pequeno porte que, cumulativamente, não tenham produtos perigosos, tenham até três pavimentos e área construída de até 750 m² — limite que um bloco residencial de superquadra supera com folga. Ou seja: o seu condomínio está sujeito. A inspeção segue a ABNT NBR 16747, é feita por engenheiro ou arquiteto habilitado (com ART/RRT) e o laudo tem validade de 5 anos, afixado nos elevadores e no hall.

No DF a matéria é regida pelo RSIP (Decreto nº 21.361/2000) e pelas Normas Técnicas do CBMDF. As rotinas mínimas incluem: extintores (inspeção visual mensal, manutenção anual e teste hidrostático a cada 5 anos — NBR 12962); mangueiras (ensaio anual — NBR 12779); hidrantes e bomba de incêndio (teste mensal, manutenção anual — NBR 13714); iluminação de emergência (teste mensal — NBR 10898); alarme e detecção (NBR 17240); e brigada de incêndio com reciclagem anual (NT 007/2011-CBMDF). A instalação e a manutenção devem ser feitas por empresas credenciadas no CBMDF (art. 17 e 18 do RSIP).

A Lei distrital nº 493/1993 torna obrigatórias a limpeza e a manutenção dos reservatórios de água para consumo humano em condomínios do DF e exige que o condomínio guarde o comprovante do serviço (art. 2º). A lei não fixa um prazo expresso, mas o padrão consolidado pela vigilância sanitária (VISA/DF) e pela gestão predial é semestral (a cada 180 dias), seguido de análise laboratorial de potabilidade — alinhado à Portaria GM/MS nº 888/2021. Sem o comprovante arquivado, a obrigação é tratada como não cumprida.

Pode responder, sim. O art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico o dever de conservar as partes comuns. A omissão na manutenção pode gerar responsabilidade civil do condomínio e, regressivamente, do síndico (arts. 186, 927 e 932 do CC); em sinistro com vítimas, há risco de responsabilidade criminal (lesão/homicídio culposo, incêndio culposo); além de multa, embargo e interdição, destituição em assembleia (art. 1.349) e até recusa de cobertura do seguro quando o sinistro decorre de manutenção negligenciada. A documentação das rotinas é justamente a prova de que o síndico agiu com diligência.

Muda — e é um ponto que muita administração ignora. As superquadras integram o Conjunto Urbanístico de Brasília, tombado pelo IPHAN (Portaria nº 314/1992, detalhada pela Portaria nº 166/2016) e protegido no DF pelo Decreto nº 10.829/1987. O tombamento é urbanístico (preserva as escalas da concepção da cidade), não arquitetônico bloco a bloco — mas intervenções em fachadas, esquadrias e cobogós precisam observar o padrão, sob risco de autuação. E há um agravante financeiro direto: o art. 10 da própria Lei nº 3.684/2005 agrava as multas quando se trata de imóvel tombado de valor histórico, artístico e cultural.

É uma planilha gerencial que reúne todas as obrigações do seu prédio. Para cada item você só registra a data da última execução; o painel calcula sozinho a próxima data, os dias restantes e o status: EM DIA (verde, mais de 30 dias), ATENÇÃO (amarelo, vence em até 30 dias), VENCIDO (vermelho) ou CADASTRAR (ainda sem data). É a forma de o síndico — e a próxima gestão — enxergar a conformidade do condomínio sem depender da memória de ninguém.

Não, e essa separação é importante. Os laudos técnicos (inspeção predial, SPDA, instalações elétricas, fachadas) são de engenheiros e arquitetos habilitados, com ART/RRT; a instalação e manutenção de incêndio, de empresas credenciadas no CBMDF; e questões jurídicas (pareceres, conflitos, interpretação de convenção) são do advogado do condomínio. O papel da J&J é a contabilidade e a gestão: mapear as obrigações, montar o calendário e o painel, organizar a pasta documental e cuidar de folha, eSocial e obrigações fiscais.