Desde 2007 atendendo condomínios no DF
Fundo de Obras em condomínios de Brasília: obra de condomínio é engenharia, direito e contabilidade ao mesmo tempo.
Uma obra mal conduzida custa o cargo do síndico: quórum errado derruba a aprovação, obra sem ART gera responsabilidade civil e criminal, e retenção esquecida (INSS, ISS, IRRF) vira multa. A J&J junta os três lados: organiza o quórum correto para a assembleia, apoia a exigência da responsabilidade técnica e controla as retenções — com o fundo de obras sob controle.
Toda obra junta 3 mundos
- Direito: o quórum certo para aprovar (CC art. 1.341)
- Engenharia: ART/RRT e responsável técnico (CREA/CAU)
- Contabilidade: retenções (INSS, ISS, IRRF) e DARF
- Gestão: fundo separado e prestação de contas
Comece por aqui
Fundo de obras não é fundo de reserva
O fundo de obras não tem previsão legal expressa: é criado pela convenção ou pela assembleia para uma obra específica já aprovada. É uma arrecadação temporária e finalística — entra com destino certo e termina quando a obra termina.
Já o fundo de reserva é uma poupança permanente para emergências. Misturar os dois — usar a reserva para a obra, ou o fundo de obras para o dia a dia — é desvio de finalidade, com responsabilidade do síndico.
Fundo de obras
Temporário e vinculado a UMA obra aprovada. Acaba com a obra. Receita em rubrica separada.
Fundo de reserva
Permanente, para emergência e imprevisto. Não é para obra planejada.
O elo que falta
Toda obra cruza quórum (direito), ART (engenharia) e retenções (contabilidade). Errar um basta para o síndico responder.
A decisão certa
Qual o quórum da sua obra? Clique no tipo
O Código Civil exige quóruns diferentes conforme a natureza da obra. Aprovar com o quórum errado é dar munição para impugnar a assembleia depois.
Quando não dá para esperar
Obra urgente e cara: o caminho do art. 1.341
Nem toda obra pode esperar a próxima assembleia. Para obras e reparos necessários, o Código Civil (art. 1.341) traça o caminho:
| Situação | O que fazer |
|---|---|
| Urgente + despesa excessiva (§2º) | O síndico realiza para proteger o condomínio e dá ciência à assembleia, que deve ser convocada imediatamente. |
| Não urgente + despesa excessiva (§3º) | Só pode ser feita após autorização da assembleia especialmente convocada pelo síndico. |
| Quem tomou a iniciativa (§4º) | Tem direito ao reembolso das despesas das obras necessárias (não das de outra natureza). |
Aja — e registre
Em emergência relevante, proteja o condomínio e convoque a assembleia o quanto antes, com orçamentos e comprovantes. É o registro que sustenta o uso do dinheiro e protege o síndico.
O que ninguém te conta
ART e retenções: onde a obra vira passivo
Aprovada a obra, começam as obrigações técnicas e fiscais. A ART/RRT (Lei 6.496/1977) é obrigatória nos serviços de engenharia — sem ela, a obra é irregular, o seguro não cobre e o síndico responde civil e criminalmente por eventual acidente. E há a parte contábil da empreitada:
| Obrigação | Detalhe |
|---|---|
| INSS 11% | Retenção sobre a nota na cessão de mão de obra (Lei 8.212/91, art. 31), recolhida via DARF e informada na EFD-Reinf até o dia 15 do mês seguinte. |
| ISS | Imposto sobre serviços, conforme o município e o tipo de serviço — muitas vezes com retenção pelo tomador. |
| IRRF e PCC | Imposto de Renda na fonte e as contribuições (PIS/COFINS/CSLL) quando aplicáveis ao serviço contratado. |
| CNO | Cadastro Nacional de Obras, exigido quando há obra com mão de obra contratada. |
Três erros que custam caro
(1) Aprovar a obra com quórum menor que o exigido — a assembleia pode ser anulada. (2) Contratar sem ART — o síndico assume o risco do acidente. (3) Pagar a empreitada sem reter o INSS e as demais contribuições — multa e juros para o condomínio. A J&J fecha os três pontos.
A obra que você evita
Manutenção preventiva: o melhor jeito de gastar menos
A obra mais barata é a que você não precisa fazer de emergência. A NBR 5674 orienta o plano de manutenção (PDMP), com a periodicidade de cada sistema (elétrica, hidráulica, elevadores, impermeabilização, fachada). Manutenção em dia evita que o pequeno defeito vire obra cara — e poupa o fundo de reserva para a real emergência.
Planejamento plurianual
Obras grandes não precisam pegar o condomínio de surpresa. Com um planejamento plurianual, a arrecadação do fundo de obras é dimensionada ao longo do tempo — a cota sobe menos e a obra chega com caixa. A J&J monta esse planejamento junto com a contabilidade.
A solução completa
Como a J&J conduz o fundo de obras
A engenharia fica com o responsável técnico (CREA/CAU); a J&J cuida do enquadramento da pauta, das retenções e do dinheiro.
✓ Conta e arrecadação separadas
A receita do fundo de obras entra em rubrica própria, separada do caixa — vinculada à obra aprovada, sem se confundir com o fundo de reserva.
✓ Enquadramento e quórum da obra
Classificamos a obra (necessária, útil, voluptuária ou construção) e organizamos o enquadramento de quórum conforme o Código Civil, para a pauta ir correta à assembleia.
✓ ART/RRT exigida do executor
Apoiamos a exigência da Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica de cada serviço relevante — sem ART, a obra é irregular e o síndico responde.
✓ Controle de retenções
Calculamos e controlamos as retenções da empreitada: INSS 11% (Lei 8.212/91, art. 31), ISS, IRRF e PCC, com DARF e os eventos do eSocial/EFD-Reinf.
✓ CNO e obrigações acessórias
Quando há mão de obra contratada, orientamos o Cadastro Nacional de Obras (CNO) e as declarações que evitam autuação.
✓ Plano de manutenção (NBR 5674)
Depois da obra, estruturamos o plano de manutenção preventiva (PDMP) — manutenção barata hoje evita a emergência cara amanhã (e o uso do fundo de reserva).
✓ Ata correta e prestação de contas
A decisão é registrada com o quórum correto e a obra entra na prestação de contas com cada nota e retenção demonstradas.
✓ Atendimento humano
Um único ponto de contato. O síndico fala com a J&J — sem coordenar cinco fornecedores.
A execução de engenharia e a responsabilidade técnica (ART/RRT) são de profissional registrado no CREA-DF/CAU. A J&J coordena o enquadramento da obra para a assembleia, as retenções, as obrigações acessórias e a prestação de contas. Questões jurídicas, quando necessárias, são do advogado do condomínio.
Material gratuito
Baixe o Guia do Fundo de Obras
Quórum por tipo de obra, obra urgente, ART obrigatória e as retenções da empreitada — em linguagem de síndico.
Guia do Fundo de Obras
Quórum por tipo de obra, ART e retenções — o passo a passo da obra sem passivo
Receba agora, gratuitamente
Informe nome e e-mail. O download começa na hora.
Dúvidas frequentes
Perguntas que os síndicos realmente fazem
Qual a diferença entre fundo de obras e fundo de reserva?
O fundo de reserva é uma poupança permanente para emergências e imprevistos; o fundo de obras é uma arrecadação temporária e finalística, vinculada a uma obra específica já aprovada em assembleia. Usar um no lugar do outro é desvio de finalidade e compromete a prestação de contas. Nenhum dos dois tem previsão expressa no Código Civil — vêm da convenção e da assembleia.
Preciso de quórum de 2/3 para reformar o playground?
Depende da natureza da obra (Código Civil, art. 1.341). Obras necessárias (conservação/urgência) o síndico pode contratar; se a despesa for excessiva, leva à assembleia. Obras úteis (que aumentam ou facilitam o uso) exigem maioria simples. Obras voluptuárias (mero deleite/recreio) exigem 2/3 dos condôminos. Já construir novo pavimento ou no solo comum (art. 1.342) exige unanimidade.
É urgente e cara. Posso fazer antes de aprovar em assembleia?
Para obras e reparos necessários, sim, com regra: se forem urgentes e de despesa excessiva, o síndico realiza e dá ciência à assembleia, convocada imediatamente (CC art. 1.341, §2º). Se não forem urgentes, mas a despesa for excessiva, só após autorização da assembleia especialmente convocada (§3º). Quem toma a iniciativa de obra necessária tem direito ao reembolso das despesas (§4º). Documente tudo.
ART é obrigatória mesmo para pintura de fachada?
A ART (Lei 6.496/1977) é obrigatória nos serviços de engenharia que envolvem estrutura, instalações, segurança ou responsabilidade técnica. Serviço puramente estético e sem risco pode não exigir — mas a fachada costuma envolver altura e sistemas, exigindo responsável técnico. Na dúvida, exija: sem ART, o seguro não cobre e o síndico responde civil e criminalmente por eventual acidente.
Quanto devo reter de INSS na nota da construtora?
Na empreitada com cessão de mão de obra, a retenção de INSS é de 11% sobre o valor da nota (Lei 8.212/91, art. 31), recolhida pelo condomínio via DARF e informada na EFD-Reinf, até o dia 15 do mês seguinte. Conforme o serviço, há ainda ISS, IRRF e as contribuições do PCC. Calcular e recolher errado gera multa e juros.
Posso usar o fundo de reserva para fazer a obra?
Não como regra. O fundo de reserva é para emergência/imprevisto; obra planejada tem o seu próprio funding (fundo de obras), aprovado em assembleia. Usar a reserva para obra orçada mistura finalidades e pode caracterizar desvio — com responsabilidade do síndico.
O que é o CNO e quando preciso dele?
O CNO (Cadastro Nacional de Obras) é o registro da obra junto à Receita Federal, exigido quando há obra com mão de obra contratada. Ele organiza as contribuições previdenciárias da construção. A J&J orienta o cadastro e as obrigações acessórias para a obra não virar passivo.
Como evito refazer obra (e gastar duas vezes)?
Com plano de manutenção preventiva. A NBR 5674 orienta o PDMP (plano de manutenção), com as periodicidades de cada sistema. Manter em dia evita que o pequeno defeito vire obra de emergência — e poupa o fundo de reserva. A J&J estrutura esse plano junto com a contabilidade da obra.
Base: Código Civil (arts. 1.341, §§2º a 4º; 1.342); Lei nº 6.496/1977 (ART); Lei nº 8.212/91 (art. 31); ABNT NBR 5674 e NBR 16280. Conteúdo informativo; questões jurídicas específicas devem ser tratadas com o advogado do condomínio.
Faça a obra do jeito certo — do quórum à última nota
Solicite uma proposta. Retornamos em até 24h úteis com o enquadramento da obra, o quórum correto e o plano de retenções e prestação de contas. Sem custo e sem compromisso.
Confiança construída em quase duas décadas