Seu condomínio vai ter que emitir nota fiscal?

Em regra, não. A Lei Complementar 214/2025, no art. 26, inciso I, estabelece que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. O fundamento é econômico: a cota condominial — ordinária ou extraordinária — é rateio de despesa comum entre os condôminos, e não a contraprestação por um serviço prestado. Existem exceções, ligadas a receitas de terceiros e à opção pelo regime regular, explicadas nas perguntas abaixo.

Enquanto o condomínio permanece como não contribuinte, a cota não sofre incidência de IBS/CBS. A única hipótese em que a cota passa a ser alcançada pelos novos tributos é quando o condomínio exerce a opção pelo regime regular (art. 26 da LC 214/2025) — uma decisão facultativa. Sem essa opção, a cota segue tratada como rateio.

É o critério que separa os condomínios em dois grupos. Se as cotas cobradas dos condôminos representam 80% ou mais da receita total do condomínio, ele permanece integralmente fora da incidência do IBS/CBS. Se as cotas representam menos de 80% da receita total e o condomínio não optou pelo regime regular, ele passa a ser tributado sobre as operações que realizar — tipicamente as receitas de terceiros. O percentual exato de 80% ainda mantém o condomínio fora dessa sujeição, pois a lei aciona a incidência quando as cotas ficam 'abaixo de 80%'.

Entram na conta de 'outras receitas' aquelas que não são rateio: locação de laje ou espaço para antena de telefonia, publicidade em fachada, elevador ou áreas comuns, locação de salão de festas ou quadra a não moradores, máquinas de autosserviço e minimercado autônomo, e estacionamento rotativo aberto ao público. NÃO entram como 'outras receitas' — porque são rateio — a cota ordinária, a cota extraordinária, o fundo de reserva e as multas.

Se o condomínio se torna contribuinte (cotas abaixo de 80% sem opção, ou opção pelo regime regular), a tributação de IBS/CBS recai sobre essas operações com terceiros — como o aluguel da antena, a publicidade e o estacionamento aberto ao público —, e não sobre a cota do morador. Nesse caso, há direito a crédito na proporção da receita tributada em relação à receita total.

Ficando abaixo de 80% e sem optar pelo regime regular, o condomínio passa a ser contribuinte parcial: recolhe IBS/CBS sobre as operações que realiza com terceiros e pode se apropriar de créditos na proporção entre a receita tributada e a receita total. A cota do condômino, em si, continua fora da incidência. Um único contrato novo de antena ou publicidade pode cruzar essa linha no exercício seguinte — por isso vale acompanhar a proporção ano a ano.

Sim, a lei prevê a opção pelo regime regular. Ao exercê-la, o IBS e a CBS passam a incidir sobre todas as taxas e valores cobrados — de condôminos e de terceiros —, e o condomínio passa a se creditar dos impostos que paga nos seus custos. Se vale a pena depende do perfil: tende a fazer sentido quando quem paga aproveita o crédito (unidades de empresas), e a ser desvantajoso quando quem paga é pessoa física, que não credita. Houve sinalização pública do Ministério da Fazenda associando a opção a condomínios comerciais, mas a LC 214/2025 não traz essa restrição de forma expressa — por isso tratamos como um ponto a confirmar caso a caso, com cálculo.

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, fixou o cronograma de obrigatoriedade da emissão dos documentos fiscais eletrônicos do IBS e da CBS. Para o condomínio edilício, a data prevista para a NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais e em outras receitas é 1º/12/2026; para optantes do Simples Nacional, 1º/01/2027. Importante: esse ato fixa datas de obrigatoriedade — quem já é sujeito passivo emite (art. 60 da LC 214/2025). Para o condomínio que não é contribuinte e não optou, a exigência da NFS-e sobre a própria cota permanece matéria em discussão, ainda pendente de detalhamento na regulamentação.

O cumprimento das obrigações do condomínio integra a gestão do síndico. A assessoria contábil existe justamente para dar suporte técnico a essa responsabilidade — apurar o enquadramento, calcular o que for devido, orientar a emissão de documentos fiscais e manter as obrigações em dia. Questões de responsabilidade jurídica e eventuais litígios são do advogado do condomínio; a J&J atua na parte contábil, tributária e de gestão.

Fazemos o diagnóstico do enquadramento na regra dos 80% a partir do balancete, calculamos o IBS/CBS e o crédito proporcional quando houver receita de terceiros, simulamos a decisão da opção pelo regime regular com números do seu condomínio, preparamos a emissão de NFS-e quando exigível e cuidamos das obrigações acessórias — tudo com atendimento humano e um único ponto de contato para o síndico.